전세사기 피해를 입은 임차인에게는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기피해자법)에 따른 피해자 결정 경로와, 피해자 인정을 받지 못한 경우의 일반 절차 경로가 있다. 어느 경로를 밟아야 하는지는 임차보증금 규모, 형사절차 개시 여부, 집행절차 진행 상황에 따라 달라지며, 경매 기일과 배당 기일을 놓치면 보증금 회수 자체가 어려워진다. 전세사기피해자법 피해자 인정 요건과 신청 방법 전세사기피해자법 제3조는 피해자 결정 요건으로 다음을 정하고 있다. 신청인은 자연인이어야 하고, 주택 인도와 주민등록 전입, 확정일자 요건을 갖추어야 한다. 임차보증금은 원칙적으로 5억 원 이하이며, 임대인의 파산·회생, 경매·공매 개시, 압류, 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 발생이 예상되어야 한다. 피해자로 인정받으면 경매에서 할 수 있는 것 피해자 결정을 받으면 경매 절차에서 우선매수권을 행사할 수 있다. 우선매수권은 경매 낙찰자와 동일한 가격으로 임차주택을 매수할 수 있는 권한이고, 반드시 집을 사야 하는 의무가 아니다. 피해자 인정이 안 될 때 보증금 회수 경로 피해자 결정 요건을 충족하지 못하거나 신청이 기각된 경우, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 배당 절차에서 순위에 따라 보증금 일부 또는 전부를 회수할 수 있다. 주택임대차보호법 제3조의2는 주택 인도, 주민등록 전입, 확정일자 요건을 갖춘 임차인에게 우선변제권을 부여한다. 경매절차에서 배당을 받으려면 법원이 정한 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다. 배당요구종기를 놓치면 배당기일에 이의를 하더라도 배당이의의 소를 제기할 자격이 문제 될 수 있다. 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 통해 임차인의 지위를 등기로 공시하면 주택을 인도한 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB