부동산을 여러 사람이 함께 소유하고 있는데 분할 협의가 되지 않으면 공유물분할청구가 문제 된다. 공유물분할은 공유관계를 끝내기 위한 민사 절차이며, 현물분할·경매분할·전면적 가격배상 방식이 사안에 따라 검토된다. 어떤 방식이 선택되는지는 공유물의 성질, 이용 상황, 분할 후 가치 감소, 공유자 사이의 형평을 종합해 판단한다.
공동명의 부동산은 처음에는 가족 간 신뢰나 투자 목적 때문에 만들어지는 경우가 많다. 하지만 시간이 지나면 한 사람은 팔고 싶고, 다른 사람은 계속 보유하고 싶어 한다. 임대수익 분배, 관리비 부담, 사용 방법도 다툼이 된다. 이때 협의가 되지 않으면 공유자는 법원에 공유물분할을 청구할 수 있다.
공유물분할은 상속재산분할과 구별된다
공유물분할과 상속재산분할은 비슷해 보이지만 절차와 기준이 다르다. 상속재산분할은 공동상속인 사이에서 상속재산을 어떻게 나눌지 정하는 가사 절차다. 반면 공유물분할은 이미 공유관계가 성립한 부동산을 민사적으로 나누는 절차다.
현물분할이 원칙이지만 항상 가능한 것은 아니다
법원이 공유물분할소송을 심리할 때 가장 먼저 검토하는 것은 현물분할이다. 부동산을 물리적으로 나누어 각자의 소유로 하는 방식이다. 그러나 건물이나 좁은 토지처럼 물리적으로 나누기 어렵거나, 나누면 가치가 현저히 감소하는 경우에는 다른 방식을 검토한다.
경매분할과 대상분할
경매분할은 공유물을 경매에 부쳐 매각 대금을 각 공유자의 지분 비율로 나누는 방식이다. 대상분할(가격배상분할)은 부동산을 한 공유자의 단독 소유로 하면서 다른 공유자의 지분 가치를 현금으로 보상하는 방식이다. 현물분할이 어렵고 경매분할보다 대상분할이 공유자에게 유리한 경우 법원이 이 방식을 선택할 수 있다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB